Comme de nombreuses villes de taille moyenne, Besançon est en plein essor immobilier. Surnommée Chrysopolis, elle attire de plus en plus d’acheteurs, principalement grâce à ses prix immobiliers encore abordables… mais pour combien de temps encore ?
L’immobilier de Besançon en pleine expansion
Besançon n’a jamais connu un tel engouement immobilier. Située à 2h30 de Paris et proche de la Suisse, cette ville de 116 000 habitants séduit de plus en plus d’acheteurs, notamment depuis la fin du premier confinement au printemps 2020.
L’arrivée de télétravailleurs quittant les grandes villes, associée au pouvoir d’achat des travailleurs frontaliers, a dynamisé le marché. À tel point que les agents immobiliers manquent désormais de biens à vendre. Face à cette forte demande, la valeur de l’immobilier à Besançon augmente, particulièrement pour les biens anciens.
Ces quartiers les plus prisés
En effet, en moyenne, le prix au mètre carré à Besançon a grimpé de 8% sur un an, pour atteindre 2 357 € dans l’ancien.
Besançon est dotée de nombreux attraits, qui attirent de plus en plus d’acheteurs. La ville est agréable, ni trop grande ni trop petite, et dispose de toutes les infrastructures et moyens de transport nécessaires. De plus, elle est située à seulement cinq minutes de la campagne. Par conséquent, presque tous les quartiers de la ville sont très prisés, excepté celui de la Planoise. Le centre-ville est particulièrement convoité pour son potentiel locatif. Cependant, les quartiers de Brégille, Butte-Grette et Saint-Ferjeux méritent également d’être mentionnés. Ces quartiers sont très attrayants car ils se situent à mi-chemin entre le centre-ville et la campagne, offrant un cadre de vie exceptionnel. Pour un appartement à Besançon, il faut prévoir en moyenne 95 000 € pour un deux-pièces, 130 000 € pour un trois-pièces, 150 000 € pour un quatre-pièces et 190 000 € pour un cinq-pièces.
Les maisons à vendre sur Besançon
Concernant le marché des maisons, celles actuellement en vente à Besançon affichent des prix peu communs dans la région. Il faut compter en moyenne 300 000 € pour acquérir une maison ancienne dans la ville. Cette hausse de 10 % dès 2020 est due à la forte demande pour les maisons, en particulier dans les quartiers de Bregille, Saint-Ferjeux et Butte-Grette. De plus en plus rares, leur prix continue de grimper. Parmi les transactions récentes à Besançon, on remarque la vente de nombreuses demeures élégantes et spacieuses.
En décembre 2021, une maison de 250 m² comportant sept pièces a été vendue pour 730 000 €. Une autre, de 240 m² et huit pièces, a été achetée pour 880 000 € en septembre. Ces montants, proches du million d’euros, sont assez inhabituels pour Besançon. Un exemple plus représentatif de la demande majoritaire serait ce pavillon de 137 m², comprenant six pièces, vendu pour 325 000 € à l’été 2021.
La demande de logements à Besançon
Pendant longtemps, l’immobilier à Besançon connaissait une stagnation, mais la crise sanitaire a suscité un regain d’intérêt pour l’acquisition immobilière chez les Bisontins. La demande a fortement augmenté, sans que l’offre ne parvienne à suivre. Ce déséquilibre entre offre et demande est principalement dû à une pénurie de constructions neuves.
En effet, durant les moments les plus critiques de la crise sanitaire, l’examen des permis de construire s’est fortement ralenti, retardant ainsi le début de nombreux projets. Les chantiers de construction ne fonctionnent toujours pas à plein régime en raison de l’augmentation des coûts des matériaux, des problèmes d’approvisionnement et des difficultés de main-d’œuvre auxquelles sont confrontées les entreprises du secteur, selon le président de la Fnaim départementale.
Le marché de l’immobilier neuf
Dans ce contexte perturbé de production de logements neufs, les acheteurs intéressés par les rares offres disponibles peuvent se sentir déconcertés. En effet, à Besançon, le marché de l’immobilier neuf a connu deux années totalement opposées en termes de prix. Le prix moyen du mètre carré neuf a grimpé de 14 % en 2020, pour finalement chuter de 14 % en 2021.
Désormais, il faut prévoir un budget de 3 244 €/m² pour acheter dans le neuf. Contrairement au marché de l’ancien, qui continue de croître, le marché du neuf devrait encore subir les fluctuations résultant de la crise sanitaire et du contexte international.
L’autre facteur expliquant la pénurie de logements neufs concerne la fiscalité. Jusqu’en 2019, Besançon était éligible au dispositif Pinel. Cependant, la ville a été exclue par les autorités et reclassée en zone B2. Seules les agglomérations classées en zones A et B1 sont éligibles à ce dispositif, qui offre des avantages fiscaux aux investisseurs achetant des logements neufs pour les louer.
Sans cet incitatif, les promoteurs nationaux ont perdu de l’intérêt pour Besançon, car la clientèle d’investisseurs est souvent essentielle dans le modèle économique d’un programme immobilier neuf.
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