proprietaire-locatairePour la gauche, il est « juste » de taxer le capitaliste, qu’il soit propriétaire de son logement ou bailleur. C’est l’origine même de la crise du logement. Le propriétaire occupant ou bailleur subit déjà, contrairement au locataire, la fiscalité du patrimoine à l’achat (droits de mutation) et à la sortie (plus-values, droits de succession).

Qu’en est-il pendant la période de détention du bien ?

Ecartons les aides distribuées dans tous les cas : prêt à taux zéro+ et APL pour les accédants à la propriété, défiscalisation pour les bailleurs et APL pour les locataires. Quelles sont les charges financières dans chaque situation ?

    • Le locataire paie son loyer et la taxe d’habitation.
    • Le bailleur a pour charges l’amortissement, les gros travaux et l’intérêt réel appliqué au financement (prêt ou capitaux propres) ainsi que la fiscalité : impôt sur le revenu, taxe foncière et ISF. Sa rentabilité peut être dégradée par l’encadrement des loyers et la garantie universelle des loyers. Il encourt aussi les risques de vacance du bien, de dégradations et de non-paiement du loyer.
    • Le propriétaire-occupant paie, par rapport au bailleur, la taxe d’habitation en plus et l’imposition sur le revenu du loyer en moins. L’ISF bénéficie d’une réfaction.

Le gagnant est indiscutablement le locataire

Selon les professionnels, le taux annuel des loyers se situe normalement entre 4 et 5% de la valeur du bien. C’est exactement ce que le calcul montre pour l’amortissement du bien sur la durée prévisible d’utilisation (de l’ordre de 50 ans pour un logement), avec les gros travaux qui permettront d’en prolonger l’usage et le coût de l’argent. Il est dans l’ordre naturel des choses qu’il en soit ainsi puisque l’occupant paie la disposition du bien et non pas le statut juridique de propriétaire ou de locataire.

On n’en a pas une conscience immédiate parce que la durée des prêts est courte (généralement 20 ans) et aussi en raison de l’inflation. Si la charge du bailleur était inférieure au loyer, le locataire aurait avantage à accéder à la propriété et, vice-versa, si cette charge était supérieure au loyer, la rentabilité du bailleur serait négative et il désinvestirait. Le locataire privilégie la mobilité et le propriétaire fait le pari que le logement profitera d’une plus-value ou conservera une valeur résiduelle.

L’erreur fréquente est de ne pas tenir compte de l’amortissement d’un logement dû au facteur de vétusté. Il est clair que le logement neuf se déprécie quand il devient récent et plus encore quand il passe au stade de l’ancien. Pour le conserver en bon état, Il faut effectuer de gros travaux (ravalement, étanchéité, chauffage, ascenseur) qui à leur tour doivent être amortis.

La différence de charges entre le locataire et le bailleur se fait donc sur la fiscalité et les risques subis par ce dernier. On en tire comme conséquences :

      • La dépense globale du bailleur est supérieure à celle du locataire.
      • La rentabilité de l’investissement locatif est négative, le loyer étant inférieur aux charges.
      • Le bailleur pariait sur la plus-value pour rentabiliser son investissement. Or, nous sommes sortis de la bulle immobilière et les taux d’intérêt remontent, ce qui contribue à la spirale déflationniste en dehors des marchés tendus du fait d’une moindre demande.

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Selon une enquête, la réduction de l’impôt est le critère déterminant de l’investissement locatif pour 68% de la population, 81% dans le cas du neuf et 23% dans l’ancien. Le second argument est de disposer d’un revenu complémentaire à la retraite pour 44% des sondés (59% pour les investisseurs dans l’ancien). 42% évoquent la constitution d’un patrimoine.

A la place de la défiscalisation, il vaudrait mieux réduire la pression fiscale en renonçant à l’ISF qui a été supprimé à l’étranger mais aucun gouvernement n’en a pris le risque politique.

Le propriétaire-occupant, comparativement au bailleur, paye la taxe d’habitation en sus mais échappe pour le moment à la taxation du « loyer fictif », qui a existé de 1914 à 1964, et aux risques inhérents à la location. Il est financièrement moins coûteux, même si on se limite à la période de détention du bien en dehors de son acquisition et de la sortie du patrimoine, d’être locataire que bailleur et à un degré moindre propriétaire-occupant.

Si l’on réintroduisait le loyer fictif selon le rapport du Conseil d’analyse économique, le propriétaire-occupant et le bailleur seraient dans des situations voisines, le premier payant la taxe d’habitation et le second encourant des risques de vacance du logement, de dégradations et de non-paiement du loyer. Le loyer fictif n’est pas une absurdité en soi. Il favoriserait même la mobilité en procurant la neutralité fiscale pour un propriétaire-occupant devenant locataire et aussi bailleur en louant son propre logement. Qu’il soit propriétaire-occupant ou bailleur, il serait imposé sur le revenu pour le montant du loyer.

Avec la taxe foncière, la taxe d’habitation, l’ISF et, pourquoi pas, le loyer fictif, le propriétaire-occupant supporterait quatre impôts sur le patrimoine (!) au titre de la seule détention du logement.

Ni l’accédant à la propriété, ni le bailleur n’ont financièrement avantage à investir pour au moins trois motifs majeurs :

      • Avec des taux d’intérêt de 3,50% pour des prêts à 20 ans et un taux d’inflation de 0,9%, les taux d’intérêt réels de l’ordre de 2,6% sont historiquement très élevés et la tendance reste à la hausse. En outre, la visibilité fait défaut avec le « ballon d’essai » du loyer fictif pour le propriétaire-occupant et l’encadrement des loyers pour le bailleur.
      • Les prêts courts traditionnels en France désolvabilisent les locataires qui souhaiteraient accéder à la propriété. Des taux dissuasifs sont appliqués aux prêts plus longs (environ 4% à 25 ans et 4,5% à 30 ans).
      • La durée moyenne des prêts est de 7 à 8 ans en raison de la mobilité. Les droits de mutation pénalisent les accédants à la propriété mobiles. Les bailleurs, eux, risquent de devoir remettre en état leurs logements à chaque relocation.

La chute des mises en chantier doit logiquement se poursuivre. La pénurie de logements va forcément s’amplifier.

En visant l’encadrement des loyers, les propriétaires seront tentés d’investir ailleurs que dans l’immobilier, ce qui réduira le nombre de logements sur le marché et fera grimper les loyers. Quand le propriétaire bailleur vendra son bien, il en tirera un moins bon prix car le futur acheteur saura que sa rentabilité sera plus faible que par le passé.

Beaucoup de loyers sont de pure convenance (logement de fonction, location à un proche). Dans le patrimoine des institutionnels, les loyers dépasseraient souvent les loyers moyens habituels. Non seulement ils ne réguleraient plus le marché mais ils le pousseraient vers le haut. Quelle est la signification d’un loyer médian ? D’où sort le taux de 20% déterminant le haut de la fourchette des loyers ? Les ménages qui disposent d’un logement HLM sans être pour autant dans le besoin, dont le loyer est en moyenne moitié du prix du marché dans les grandes agglomérations, s’accrochent évidemment à leur rente de situation. Il serait « plus juste » de laisser les prix de marché se fixer librement et réserver les logements sociaux aux ménages dont les revenus ne leur permettent pas de couvrir leurs dépenses incompressibles. Comment justifier des mesures qui ne concernent en fait que des loyers élevés ne touchant que des locataires aisés ?

La chute de leur revenu de 25% va inciter les bailleurs à désinvestir, ce qui fera disparaître le parc locatif de qualité qui permet la mobilité, notamment des cadres déplacés en raison de leurs fonctions. Absurde !

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L’activité du secteur du logement devrait être privilégiée parce qu’elle est hexagonale. Malheureusement, le ministre de l’immobilier semble ignorer les effets multiplicateurs suscités par l’effet de levier de l’endettement et l’effet de chaîne selon lequel un accédant à la propriété qui aurait été exclu sans l’aide à la pierre (prêt à taux zéro+) permet au vendeur d’améliorer son propre cadre de vie et ainsi de suite jusqu’à la construction d’un logement de qualité en bout de chaîne. Cette construction et les travaux de réfection et d’amélioration usuels à chaque mutation procurent l’activité maximale au secteur. En outre, l’aide au ménage qui aurait été exclu sans, étalée dans le temps, est plus que compensée par la fiscalité perçue dès le départ sur la construction et la cascade de mutations. Non seulement les recettes fiscales sont dopées mais on réduit aussi l’indemnisation du chômage.
En recentrant les aides sur le neuf, le ministre de l’immobilier fait aussi un geste symbolique à la gauche de la gauche en privilégiant, pense-t-elle, l’emploi. C’est une illusion. Le vendeur d’un logement ancien doit rétrocéder à son acheteur au travers de la décote les avantages dont ce dernier aurait bénéficié dans le neuf et auxquels il renonce (aide comme le prêt à taux zéro+ et exonération des droits de mutation). L’accédant à la propriété contraint de revendre rapidement, le plus souvent pour un problème d’emploi ou d’éclatement du couple, subit alors une perte transmise aux banques s’il est insolvable. Celles-ci réagissent en pratiquant le credit crunch à l’encontre des ménages fragiles. Ce risque était à peu près ignoré tant que la bulle immobilière perdurait en supprimant les pertes. Il devient très fort en raison de la spirale déflationniste qui se crée en dehors des marchés tendus. Finalement, on observe le paradoxe selon lequel : « Plus on aide la construction, moins on construit ».
Il était parfaitement prévisible que cette politique conduirait inéluctablement à l’écroulement du secteur du logement. Les mises en chantier ont chuté à quasiment 300.000 logements neufs sur 12 mois. Les économistes, qui ne connaissent pas de façon précise les mécanismes du crédit, ne tiennent pas compte d’une accentuation de cet effondrement avec le relèvement déjà entamé des taux d’intérêt. Il est donc très probable que la prévision de croissance de 0,9%, en tout état de cause optimiste, ne sera pas plus tenue que les précédentes. Il n’y a aucun argument, tout au contraire, qui laisse penser que la conjoncture devrait s’améliorer.

La mobilité rendue indispensable par les problèmes d’emploi et d’éclatement du couple ainsi que par la modification de nos aspirations au regard du logement (comme le montre la durée moyenne des prêts) rapproche ce dernier d’un bien de consommation à l’exemple de l’automobile. Il n’y a pas de motif profond pour que la fiscalité immobilière soit différente de la fiscalité mobilière. En particulier, il faudrait se débarrasser des droits de mutation, pour ne pas dégrader ladite mobilité. Il est anormal de taxer à l’ISF l’immeuble et non pas les meubles (en particulier les objets d’art) dont la valeur peut être appréciée simplement par les polices d’assurance.

La garantie universelle des loyers créée par des apprentis sorciers

En ce qui concerne la garantie universelle des loyers,  le taux d’effort des locataires pourrait passer de 33% à 50% et le dépôt de garantie disparaîtrait. Avec un taux de 50%, « les ménages seront rendus plus fragiles financièrement ».

Des taux d’effort de 50% pour les accédants à la propriété et les locataires n’ont jamais été pratiqués. Cela pourrait fonctionner pour un couple de cadres en province mais évidemment pas pour un célibataire smicard en région parisienne. On créerait des « loyers pourris » assimilables aux « prêts pourris » américains qui ont conduit à la crise du subprime. Les prêts pourris étaient garantis par des organismes de caution. Les banques prêtaient à guichets ouverts puisque la caution les garantissait, sauf que ces organismes de caution ont fait faillite. Si l’on acceptait des taux d’effort de 50%, le fonds de garantie qui serait géré par un établissement public s’effondrerait. Que ferait-on des locataires que l’on sait insolvables dès le départ ? Seraient-ils maintenus dans les lieux ? A-t-on envisagé de les expulser ? Ne serait-ce pas inciter des familles à ne pas payer ? Comment distinguer les locataires de bonne foi ou de mauvaise foi ? Insensé !

Des spécialistes ont conçu des logiciels pour apprécier la solvabilité des ménages en simulant, poste par poste, le budget familial à partir des données déclaratives et des enquêtes de consommation. Le solde qui constitue la capacité d’épargne déterminerait le loyer maximal.

A la nationalisation des banques en 1981, les nouveaux dirigeants ont fait sauter le contrôle des risques, ce qui a entraîné la faillite des établissements les plus prestigieux comme le Crédit lyonnais. Le gouvernement de gauche n’a-t-il rien appris ? Va-t-il reproduire un sinistre analogue ?

Une politique du logement purement politicienne

Des théoriciens savent résoudre le problème du logement depuis plus d’un quart de siècle avec le prêt à double indexation qui a notamment pour vertu d’aligner sa mensualité sur le loyer du même logement. Ce serait le moyen de relancer immédiatement l’accession à la propriété et la construction sans même devoir distribuer des aides à la pierre. Dès lors les tensions sur le marché locatif s’atténueraient et les loyers se normaliseraient dans les marchés tendus sans avoir à réglementer par l’encadrement. A quoi peut servir ce dernier puisque le parc va forcément se réduire avec le désinvestissement naturel des bailleurs ? On trouvera les mêmes locataires (moins nombreux), qui profiteront d’un loyer réduit, parce que les bailleurs préféreront toujours les ménages les plus solvables. Alors, quelle est la véritable justification de l’encadrement des loyers ? Une telle mesure n’est évidemment pas gratuite.
La seule explication plausible est que la hausse des prix des logements et des loyers élevés dans les marchés tendus provoquerait l’arrivée d’occupants aisés qui votent rarement à gauche, surtout avec le matraquage fiscal qu’ils subissent actuellement.

En plafonnant les loyers, à défaut de pouvoir plafonner les prix, la gauche conserve les locataires (bobos et fonctionnaires) qui lui ont permis de prendre le pouvoir dans la plupart des grandes villes. L’encadrement des loyers vise principalement à préserver les fiefs des barons socialistes. Les gouvernements ne pensent qu’aux échéances électorales à court terme et refusent toutes les réformes structurelles. Les mesures du gouvernement ne peuvent que faire plonger davantage les mises en chantier provoquées déjà par la remontée des taux. Les apprentis sorciers, s’ils étaient seulement soucieux de l’intérêt collectif, devraient au moins avoir la sagesse de consulter les quelques spécialistes qui ont réfléchi sur ces problèmes. Les gouvernements successifs prétendent au primat de la politique sur la science. L’homme raisonnable souffrant va-t-il consulter un médecin ou un politique ?

Les gouvernements successifs ont mené une politique du logement qui favorise la consommation (la location) au détriment de la production (la construction de logements qui nécessite des accédants à la propriété et des bailleurs). Il est clair qu’il n’y a pas de logements à louer si on ne construit pas. Cette politique inepte a abouti à une pénurie endémique de logements, à une bulle systémique dans les marchés tendus, à l’exclusion des ménages modestes de l’accession à la propriété et au creusement du déficit budgétaire avec des aides au logement qui ont seulement un effet d’aubaine en permettant aux accédant à la propriété de rembourser leur prêt en 20 ans au lieu de 30 ou 35 ans comme il est usuel à l’étranger. En revanche, les ménages exclus du crédit paieront leur loyer toute leur vie durant, en risquant de ne plus pouvoir le faire quand ils atteindront l’âge de la retraite. Ce sont eux qu’il faut aider (avec notamment le prêt à double indexation qui constitue un optimum mathématique) alors que les ménages à revenus moyens deviendront propriétaires avec leurs seuls revenus, comme il est naturel, grâce à des prêts plus longs qui sont déjà commercialisés.

Cette politique pratiquée par tous les gouvernements de droite et de gauche contribue à la récession et au chômage. On ne pouvait pas faire pire. Quand une politique a aussi visiblement échoué, il faudrait peut-être la reconsidérer dans une pensée purement rationnelle.